株式会社大和地所

借地と底地の問題解決！

借地権と定期借地権

土地活用の提案あれこれ

ブリッジ方式

1．借地権とは

借地権とは、建物所有を目的とする「地上権」および「賃借権」双方を意味します。

このうち、「地上権」は、土地の所有者と地上権の設定契約を締結して、その土地を直接的に支配し利用することができる権利であり、地上権者は土地所有者の承諾なしで譲渡または賃貸することができます。
これに対し、「賃借権」は、土地の賃貸借契約を締結し有償で利用する権利で、譲渡または転貸する際には土地所有者（賃貸人）の承諾が必要となります。

平成４年８月１日から施行された「借地借家法」では、同日をもって従来の「借地法」「借家法」「建物保護に関する法律」は廃止されました。しかし、新法の施行前にすでに締結されている借地契約には新法の期間、契約の更新など多くの規定が適用されずに旧法が適用されることになっています。

新法の主な改正項目は、

1) 借地権の存続期間を建物の堅固・非堅固を問わず一律に30年以上としたこと、
2) 借地権の更新後の期間について更新の日から10年（但し最初の更新に限り20年）としたこと、
3) 更新のない定期借地権が新設されたこと

などがあげられます。

種　類		期　間	内　容
旧法	1)借地法に基づく借地権	存続期間に定めある場合　堅固な建物３０年以上　非堅固な建物２０年以上存続期間に定めない場合　堅固な建物６０年　非堅固な建物３０年	平成４年７月３１日までに設定された借地権
新法	2)借地借家法に基づく借地権（普通借地権）	存続期間に定めある場合　堅固・非堅固の区別なく　一律３０年以上存続期間に定めない場合　堅固・非堅固の区別なく　一律３０年	平成４年８月１日以降に設定された借地権のうち、下記3）4）5）以外のもの
	3)定期借地権	50年以上	借地契約の更新、存続期間の延長、借地借家法第１３条の規定による建物の買取り請求はできません。なお、借地契約満了時に当該借地上の建物を取壊し、更地にして土地所有者に明渡さなければなりません。
	4)建物譲渡特約付借地権	30年以上	借地権設定後３０年以上経過した日に当該借地上の建物を土地所有者に譲渡する旨が定められています。
	5)事業用借地権	10年以上20年以内	借地契約の更新、存続期間の延長、借地借家法第１３条の規定による建物の買取り請求はできません。なお、借地契約満了時に当該借地上の建物を取壊し、更地にして明渡さなければなりません。

2．定期借家権

「定期借家権」とは、一言でいえば「期限が来たら必ず返してもらえる」 賃貸借契約のことで、契約で定めた契約期間が満了すると、契約が更新されずに賃貸借が終了する借家権のことをいいます。平成12年3月1日から施行された「良質な賃貸住宅等の供給の促進に関する特別措置法」 という法律で新たに認められました。この借家権のしくみは下図のとおりです。

定期借家契約

従来型の借家契約

1.契約方法

(1)	公正証書などの書面による契約に限る
(2)	更に、「更新がなく、期間の満了により終了する」ことを契約書とは別に、あらかじめ書面を交付して証明しなければならない

書面でも口頭でも可

2.更新の有無

　期間満了により終了し、更新はない

正当事由がない限り更新

3.建物の賃貸借期間の上限

無制限

2000年3月1日より前の契約･･･20年
2000年3月1日以降の契約･･･無制限

4.期間を1年未満とする
建物の賃貸借の効力

　期間を半年にするなど、1年未満の契約も有効

期間の定めのない賃貸借とみなされる。

5.建物の借賃の増減に関する特約の効力

　借賃の増減は特約の定めに従う

特約にかかわらず、当事者は、借賃の額の増減を請求できる

6.中途解約の可否

(1)	床面積200平米未満の居住用建物で、やむを得ない事情により、生活の本拠として使用することが困難となった借家人からは、特約がなくても法律により中途解約ができる(1ヶ月前予告による)
(2)	(1)以外の場合は中途解約に関する特約があればその定めに従う

定期借家権は、正当事由制度が適用されず、法定更新もなく、更に合意をしても契約が更新されることはありません。したがって、定期借家権の場合、契約期間終了後も引き続き借家人が居住したいときには、契約の「更新」ではなく、「再契約」をすることになります。

3．借地権割合
「借地権割合」とは、その土地を借りている人の財産的な権利を表わすもので、税務署で参照できる「路線価図」にAからGの割合で表示されています（下図参照）。

借地権割合：

記　　　　号	Ａ	Ｂ	Ｃ	Ｄ	Ｅ	Ｆ	Ｇ
借地権割合	９０％	８０％	７０％	６０％	５０％	４０％	３０％

注１記号の表示がない場合における貸宅地、貸家建付地などの評価に当たっては、借地権割合を20％として計算する。
注２路線価地域で借地権割合の異なる２以上の路線に面する宅地については、原則として、その正面路線価に付された借地権割合を適用する。

地区および適用範囲：

実際の路線価図：

例えばこの図で「330C」とは、「1ｍ2あたりの路線価が330,000円で、借地権割合が70％（C）であること」を示しています。